编者按：
丽江，中国最早崛起的古镇文化旅游的范本之一。1990年，英国人阿格兰德完成了他的七集中国纪录片《云之南》（Beyond The Clouds）。这部在英国4频道播出的片子，收视率超过同期播出的电视剧，一连七天，让伦敦街头每晚九点时段，人流骤减。《云之南》（Beyond The Clouds）讲述的就是云南的丽江，原生、质朴的丽江，让欧美世界难以相信在中国还有如此美好的古镇和生活。而仅仅几年后，丽江就因为一批文艺青年的到来，发生巨大变化。在观光旅游大行其道的那20年，丽江旅游当中最重要的元素——客栈文化，令丽江在中国旅游市场里拥有了“高级”的认知，令丽江成为“一生必去一次”的情怀“圣地”。去丽江开一家客栈，去丽江住一次客栈，那是很多人的梦想。客栈和院子，酒吧和音乐，还有妹子，是丽江声名鹊起的前20年最强属性。这其中，作为个人或家庭小型投资市场里的标的——客栈，因为极高的流动性，让无数人趋之若鹜。客房赚不赚钱不是考量客栈投资的首要条件，客栈一次又一次转手的超高流动性，才是丽江客栈的投资信条，这是一个“击鼓传花”的资金游戏。任何一种一成不变的经济模式都不可持续，丽江客栈“击鼓传花”的发展模式之于丽江的旅游发展来说，就是如此。丽江，必须改变。事实上，丽江也正在发生着这样的改变。在经历高歌猛进20年后，丽江旅游产业升级的必然趋势，也在客观上推动着个人或家庭对于丽江投资模式的升级。丽江要升级的是，让丽江成为“健康生活目的地”，是要告诉世界，丽江的过去有“客栈和院子、酒吧和音乐，以及漂亮的妹子”，丽江的现在正在让自己的未来，还要有“生活”。如果说过去20年的丽江，是靠文艺青年堆砌起来的文旅圣地，那么未来的丽江，吸引的就是追求健康生活的中国精英家庭。他们有文艺青年所有的“诗和远方”的情怀，也有对康养旅居的高级追求，更有对投资收益的热烈期待。丽江旅游产业升级的代表，就是2018年开业的“东巴秘境”。如果你去丽江是为了观光，你一定不要去东巴秘境，因为东巴秘境是给那些考究丽江生活的人准备的。而因旅游产业升级导致个人或家庭层面投资丽江模式改变的代表，那就是紧挨着涑河古镇的“束河秘境·丽江院子”。作为世界文化遗产束河古镇唯一可售物业的束河秘境，其解决的就是用不动产投资挑战动产投资的模式，彻底阻断“击鼓传花”的风险和“房东跳墙”的坑。
“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。这青苔碧瓦堆，将五十年兴亡看饱……”
《桃花扇》中教曲师傅苏昆生在眼看南明灭亡凄凉景象的悲唱惋叹，其实用来概括丽江的客栈产业也无不合适，只是丽江的客栈投资从“起朱楼”到“宴宾客”都没用了五十年，只短短二十余年便迎来“楼塌了”。
当然，“楼塌了”似乎有些言过其实，毕竟据携程网的酒店搜索数据不完全统计，截至今年4月底，丽江仍有8694家客栈在营业，超过广州全市的酒店总量，但古城到处可见的“客栈转让”牌子，以及“丽江客栈坑人”等一类不体面新闻的时不时曝出，要说丽江客栈产业的“楼塌了”，好像也并不为过。
疯狂的客栈：情怀背后的“击鼓传花”
1996年前后，古镇、客栈、院子、酒吧、音乐、妹子等元素拼接组合起与现代社会截然不同的生活方式，让丽江客栈的老板被看作是世界上最幸福的职业，因为在满足精神幸福的同时，丽江旅游“黄金时代”的到来，也有效带动了客栈产业的经济效益。
2006年，丽江游客接待人数达到500万人次，且游客数量每年以20%以上的增速涌入；2011年，丽江接待游客数量突破1000万人次，并以超过30%的年增速一直保持到2014年；截至2018年，丽江年游客接待量达到4600万，仍保持15%左右的年增幅。
不可否认，丽江年游客接待量两位数以上增幅，的确能够为客栈老板们带来可观的客房租金受益，但也正是由于旅游市场的火热，直接带动了丽江土地及店铺的租金上涨，再加上携带热钱前赴后继而来的客栈投资者涌入，当地房东开始大幅度上涨房租。
2014年前后，多数将房屋或土地出租给投资者开客栈的房东，开始借不收房租要求提高租金。按照当时的合同，如果客栈老板没有按时交租，房东可以租客违约为由向法院申请解除合同，甚至有的房东为了避免租户直接转账交租，注销了个人银行账户。
面对房东毁约情况的大面积出现，在丽江待久了想要换个地方的客栈老板，选择将客栈转手收取一笔转让费，而没有待够和怀有“丽江情怀”新来的那部分，在接受房东涨租并支付了转让费后，继续做“让人向往”的丽江客栈老板。
但随之而来的问题就是，对于丽江这样一个面积仅2.06万平方公里、人口不足130万的地级市，近9000家客栈的存在，势必造成同质化，甚至低价、低质化竞争，严重影响客栈的入住率及房费收益。
一个丽江客栈老板的真实案例，其持有的8间客房2018年账面收入和支出二者相减结余大概为3万元，再减去一年14万元的租金，每个月都有差不多1万元的亏损。
不难看出，丽江客栈产业在不断转手的过程中，实现“击鼓传花”式的发展扩大，但绝大多数的“传花”上家作为房屋或土地的承租人，不光没有长期收益，入不敷出的客房租金也无法保证短期收益，有的不过是将“花”传给下家后，刚刚能够覆盖前期投入的转让费。
旅游产业升级：从东巴秘境开始
作为丽江旅游的核心组成和重要承载，丽江旅游产业的快速发展导致客栈生意难做似乎有些说不通，但短期收益不理想，无中长期收益可言，且持续投资稳定性无法得到保障的投资现状，又恰恰说明丽江客栈投资的“楼塌了”。
东巴秘境木村
不过，类似客栈的投资模式，仍是目前普通个人或家庭相对少量资金能够直接参与丽江旅游产业投资的最便捷途径，只是丽江旅游产业的发展，也带动这种模式的投资逻辑在发生转变。
按照《“健康丽江2030”规划纲要》提出的“康养+旅游”城市及产业发展思路，丽江正在从实际定位“国际精品旅游胜地”升级到省级国画的“健康生活目的地”，这也意味丽江旅游产业开始由过去的单纯的景区观光，变革为旅居康养。
对应到丽江的旅游产业投资，产品及体验相对单一，且收益模式相对落后的客栈投资，显然不符合丽江旅游产业的更新升级方向。
以包含观光体验、文化演艺、探险猎奇等传统旅游景区功能，还兼具旅居康养属性的东巴秘境为例，拥有45间高端客房的法国GF（婕珞芙）健康养生度假酒店配备，东巴秘境将全球先进的健康养生理念融入自然生态环境，并通过酒店服务体系与非医疗化、非侵入式HRA的健康管理相结合，实现旅游度假与健康养生的完美结合。
东巴秘境GF酒店
可以看到，高端旅居康养配套的引入，使东巴秘境不再局限于传统的观光旅游，且项目定位旅游度假康养综合体的开发思路，不光匹配丽江城市及产业的发展方向，还在原有门票及客房收入的基础上，实现旅居康养的盈利模式增益。
同时，凭借连续入选“中国十大避暑名城、中国十佳氧吧城市、中国十大休闲城市、中国好空气十佳城市”的自然资源及独有的人文底蕴，年游客接待量的持续上涨，也说明丽江的“目的地”品牌号召力在不断扩大，这就意味着参与丽江旅游产业投资，需同时兼顾收益的持续性及长期性。
相比之下，以产权租赁形式获取的客栈投资，不能满足这样的投资收益需求，而能够在短期内获得高回报，且能够产生稳定持续收益，并兼顾中远期投资回报的资产配置型物业购置，将成为未来丽江投资的最理想方式。
投资模式转变：消费完情怀，丽江还有更多美好
爱丽江的人，爱死了她；而恨丽江的人，也恨死了她。因为她变了，变得不光只是文艺青年洗心洗肺、疗伤治愈的胜地，还成了旅居度假、生活养老的目的地。
如果情怀不能被安全来保障，所有的美好就都像沙子堆砌的城堡，潮水涌来，坍塌的很难看。
的确，随着云南进入高铁时代，以及国人旅游消费能力的不断提升，人们对于丽江的向往，不再是过去“客栈和院子、酒吧和音乐，夜色和妹子”的虚拟现实，而是演变为中短期休闲度假和未来远期居养旅度相结合的可体验的实在生活。而后者所指向的这部分人群在丽江的投资置业，则明显呈现长时间人房异地分离的特点。
这就使得必须选择具备“强运营、弱开发”优势的物业进行投资，如丽江现有的束河·秘境、金茂雪山语、雪山艺术小镇一类，可作为持有型资产的项目，实现持续收益和长远回报投资需求的双向兼顾。
束河秘境实景图
尤其以位于束河古镇范围内的束河秘境为例，按照度假酒店运营方式托管10年的投资逻辑，不仅能够保证不低于6%的年实际运营收益，实现持续稳定的短期投资回报。
同时，束河秘境创新的积分抵用模式，可将业主在托管期内的入住权益以会员价折算为不低于年收益率1.6%的积分，供业主灵活使用，满足不定时的短期休闲度假需求。
而且，作为世界文化遗产地，束河古镇范围内的唯一可售物业，束河秘境天然就具有高价值潜力，尤其当10年托管期满后，世界文化遗产范围内的院子价值，则充分符合中远期的投资回报预期。
此外，五星级酒店标准的日常搭理维护，且相关费用全免，完全解除了投资者中短期内人房异地分离的风险担忧，再加上GF资产管理体系的引入，资产、度假、康养全维度的管家式服务，也将充分满足中远期的旅度康养投资需求。
束河秘境效果图
从观光旅游到康养旅居，丽江旅游产业的发展，也带动了丽江投资逻辑的变革更新，过去更多只倾向于丽江情怀和小资情调的客栈投资初级方式，逐渐转变为更加重视稳定安全的持续收益及中长期投资回报，且兼顾丽江生活方式的配置型资产物业持有。
当然，这并不意味着已经在丽江形成发展20余年的客栈投资模式，将完全退出丽江的旅游产业投资竞争，只是参考携程网目前淡季8600余家丽江客栈房费普遍200元左右，只极少数在500元以上的行业竞争情况，如果你不能确保自己投资的客栈成为那极少部分的其中之一，就请放弃做世界上最幸福老板的投资臆想。
