日前，中国人民银行发布最新公告，宣布从10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。
以LPR为基准加点确定房贷利率 首套房贷利率不得低于同期限LPR
央行公告显示，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，合同期限内固定不变。
调整之后，个人住房贷款的定价基准是贷款市场报价利率（LPR），即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个人住房贷款的利率。各省级市场利率定价自律机制确定LPR基础上的加点下限，“因城施策”。
新定价制度下，个人首套房贷利率不得低于同期限LPR，二套房不得低于同期限LPR加60个基点。
存量房贷不受影响 新增房贷每年可根据LPR调整
公告中规定，对2019年10月8日前已发放和已签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。由于目前存量个人房贷中有相当比例是浮动利率（跟随贷款基准利率逐年浮动或逐月浮动），LPR形成机制改革后，原先贷款基准利率将不再变动，存量房贷利率也由浮动被动锁为固定。
此外，10月8日起，房贷利率重定价周期更为灵活。公告明确，个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
新发放的住房贷款利率可以每年有一次根据最新LPR报价的调整机会，长期看，对减少借款人的综合利息支出或是利好。
“房住不炒” “因城施策” 思路有望延续
人民银行有关负责人此前介绍，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。
“此次央行的政策，本质上不是说要调高或调低利率，而是说未来购房者去办理房贷的时候，原先是按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息的，但现在其瞄准的是LPR这个新的基础利率。”严跃进分析称，央行在公告中重申“房住不炒”，“因城施策”思路有望延续，目前市场化利率定价自律机制只到省一级，省级以下各地市房地产市场差异较大，不同地市的加点下限尚需精细化。
新政实施后南昌房贷利率或会升 江西其他城市或持平
业内人士指出，房贷挂钩LPR的实质是房贷利率市场化。严跃进分析称，未来房贷的计算方面，LPR利率有时候会上调，有时候会下调，所以也使得最终购房者办理的房贷利率也会相应上调或下调。以最新的8月20日5年期以上LPR为4.85%为例，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.85%；二套个人住房贷款利率不得低于5.45%，“10月8日起房贷的利率，还要看当时LPR的水平以及当地加点的情况来看”。
严跃进分析称，未来当地的房贷利率还是要结合当地的调控政策来看，在房住不炒大前提下，“LPR基础利率+基点”后的利率在房地产市场较热地区可能会有所上调。但受因城施策影响，也不排除个别城市利率有下调的可能，“南昌有可能会升，江西其他一些城市可能不会有明显的调整，可能跟现在持平。”
