警惕二三线地产热催生泡沫
警惕二三线地产热催生泡沫 更新时间：2010-12-22 9:12:02 11月初以来，为深入了解和直观展现我国二三线城市房地产市场的发展状况，中国证券报记者兵分多路，相继走访和调研了天津、合肥、贵阳、武汉、佛山、东莞、惠州等7座城市。
近几年来，这些城市经济增长和城市化进展迅速，房地产开发投资和购房需求均十分火热。由于房价涨幅并不十分显著，二三线城市受调控的影响较为有限。不过，随着开发商大规模介入，这些城市也开始诞生地王，业内专家提醒，须警惕二三线地产热催生新一轮泡沫。
在中国城市化进程中，二三线城市无疑扮演重要的角色。这些城市一方面要熔融区域中心城市的商机辐射，并引进成熟的房地产开发理念与经营模式；另一方面，要往下游渗透并推动小城镇建设，兼顾城市开发与土地利用的利益平衡。
目前，二、三线城市正面临快速的城市化、工业化进程，成为中国房地产市场新的增长点。据统计，2009年中国城市化率46%，并且每年以1%至1.5%的速度递增，每年有2000万左右的农村居民、农民变成城镇居民，相当于每年要造一座上海这样的大城市来吸收这些城镇化人口。
与一线城市拿地成本日益高昂相比，二三线城市的土地成本可控，开发难度相对较小，因此，一些房地产企业转入二三线城市发展，不失为一种正确的策略。而对于二三线城市来讲，也确实需要招商引资，发展基础设施，改善市容市貌，提升居住条件。
近年来，万科、保利、金地、恒大、绿地、龙湖等大型房企相继扩大二三线城市的土地储备和开发规模，进而引发了二三线城市房地产开发的热潮，有力带动了当地房地产市场和区域经济的蓬勃发展。但与此同时，武汉等地的优质地块也开始受开发商争抢，地价也迭创新高。这需要引起监管部门和投资机构的警惕。
专家指出，二三线城市拥有国家区域发展政策的支撑，同时也是区域中心城市，但这并没改变这些城市内向型经济的本质，支撑最终住房需求的主力仍是本地居民，部分二三线城市的经济缺乏足够竞争力的产业支撑，居民人均收入水平也相对较低，地价和房价上涨可能超出了住房刚性需求的实际购买力。而在这种情况下，如果大量投资性开发和购房资金涌入，则最终会形成投资泡沫。
在调研中，我们也看到一些二三线城市的新区，土地有效开发程度不足，很多新城只有住宅没有配套服务及产业，白天是空城晚上是睡城，入住率极低。当这些投资性购房意图获利回吐时，缺乏刚性需求接盘的房地产市场就会面临泡沫破裂的窘境。
今年以来，二三线城市房地产的蓬勃发展，另一大重要因素是调控政策的地区差异所带来的“价值洼地”效应。作为二三线城市楼市的主要推动者，地方政府应对当地的房地产开发热保持冷静和清醒，及时控制土地开发的规模和进度，提升经济增长的质量，提高城镇居民的收入，维持当地房地产市场的均衡发展。
