资金链崩了！2200亿房地产巨头深陷债务危机
一份姗姗来迟的财报，令泰禾集团再度成为舆论的焦点。
6月12日晚间，泰禾集团披露了2019年财报，大华会计师事务所罕见给出了“非标准无保留意见”的审计报告。并表示，泰禾集团的持续经营能力存重大不确定性。
泰禾集团的资金链，到底断没断？所有股东都想从这份财报中寻找到答案。
据财报披露，截至2019年末，秦禾集团已到期尚未还款的借款本金总额为48.62亿元，其中，有23.31亿元的银行贷款已到期但尚未还款。
这是一个非常危险的答案，明显加大了泰禾集团融资的难度。
财报显示，2019年泰禾的平均融资成本已逼近10%，创近4年以来的新高，更是显著超出中国主流房企6%的融资成本，个别优质房企的融资成本甚至低于5%。
对于泰禾而言，2020年能否引入战略投资者，渡过眼前的债务危机，依然是个未知数。
业绩暴跌82%！泰禾集团的2019年太难了
几乎整个地产圈都知道，泰禾集团的2019年过得非常艰难，这份“难产”的财报，也一定程度地反映了泰禾的经营困境。
2019年，泰禾集团实现营业收入236亿元，同比下降24%；归属于上市公司股东的净利润仅4.66亿元，同比下降82%，创近7年以来的新低，扣非净利润更是亏损超4亿元。
手中房产项目减值损失，是泰禾集团业绩暴跌的重要原因之一。根据财报显示，泰禾集团计提存货跌价影响净利润高达6.2亿元，占归母净利润的133%。
另外，2019年泰禾集团的5大经营区域：福州、北京、上海、广深、武汉区域几乎“全军覆没”。
据财报显示，2019年，泰禾集团在上述5个区域的营业收入全面下滑，其中，武汉区域的营业收入直接暴跌100% ，而华东、广深区域的降幅亦分别高达42%、65%。
进入2020年，一场始料未及的新冠疫情，又给了泰禾“致命”一击。
2020年一季度，泰禾集团财务状况进一步恶化，当季实现营收4.8亿元，同比减少93.6%；归母净利润陷入亏损，亏损金额超5.6亿元，同比减少158%，经营性现金流量净额为-29.3亿元，同比减少124.5%。
资产超2200亿的房地产巨头，资金链断了
相比营业收入暴跌、净利润亏损，泰禾的股东们最关注的或许是，资金链断裂的风险。
截止2019年年末，泰禾集团的总负债规模达1905.55亿元，其中有息负债达1226.1亿元，较年初下降了358亿元，净负债率为249.6%，较年初下降136个百分点。
若单纯从有息负债规模、净负债率的维度来看，泰禾集团2019年经历了惨烈的“去杠杆”，债务风险似乎有所下降。
但财报披露的另一个数据，却反映了一个非常残酷的现实：泰禾的资金链已经断裂。
据财报显示，截至2019年末，秦禾集团已到期尚未还款的借款总金额超48.6亿元，其中，更有23.3亿的银行贷款出现了逾期，正在与借款机构协商展期方案。
23.3亿元银行贷款逾期，无疑给总资产规模超过2243亿元的泰禾集团敲响了警钟。一旦协商失败，无法展期，泰禾或将面临多家银行的法律诉讼。
其实，早在2019年10月，浙江稠州商业银行向杭州市中级人民法院提起诉讼，请求泰禾集团归还借款本金1.6亿元，并支付年利率高达14.5%的罚息。
债务逾期的另一个代价是，钱越来越难借，融资成本越来越高。
据泰禾集团的财报显示，其融资途径主要为银行贷款、债券和非银行类贷款，3个主要融资渠道的成本均超过8%，2019年的整体融资成本逼近10%，创近4年以来的新高。
2019年7月，泰禾集团曾在境外发行了4亿美元的债券，票面利率竟高达15%，期限为3年。而在一年前，其发行的债券利率仅7.8%-8.125%。
另外，同期的中国主流房企的融资成本约为6%，个别优质房企的融资成本甚至低于5%。
在财报中，泰禾集团明确指出，2020年将以促进周转、回流资金为重心，加强与金融机构的深度合作，以降低融资成本，把控融资风险。
中国房地产最猛的勇士，猛踩刹车
回款、回款、回款，这是泰禾2019年财报的另一个关键信息。
全景财经通过统计其上市以来的财报发现，2019年泰禾集团的经营性现金流净额达到236.15亿元，创下历史新高。
对于房地产企业而言，经营性现金流净额主要由：经营性现金流入减去经营性现金流出而得到。
意味着，泰禾集团拿地变得非常谨慎。2019年至今，泰禾在中国土地拍卖现场基本消失了，没有在公开市场拿过一块地。
与2年前的疯狂加杠杆，形成非常鲜明的反差。
2016年、2017年，泰禾集团是中国土地拍卖市场最猛的“勇士”，频频刷新全国单价“地王”的记录。期间，泰禾的新增土地储备分别达到204万平米、792.8万平米，呈几何式增长。
与此同时，泰禾的销售规模亦狂飙突进。2013年，泰禾的销售规模仅124亿元，短短四年时间，便飙升至1007亿元，增幅高达709%，2017年底甚至喊出了“2000亿的销售目标”，足以显示泰禾的野心。
然而，事实证明，泰禾集团成了这一波房地产周期的高位“接盘侠”，站在中国地价的历史性高点。
猛然醒悟的泰禾集团，2019年以来，全面停止拿地，并将卖房、回款视作头等大事。
2019年一季度，泰禾发起“一号抢收”计划，将捂在手里的西府大院，以最低11万元/平方米的价格“清仓甩卖”。
位于北京西三环的西府大院，是泰禾的顶级豪宅，此前泰禾曾计划以18万元/平米的价格出售，却碰上了北京新房的价格调控政策，泰禾坚持不卖，一捂就是数年。
然而，面对融资困难、资金链断裂的残酷现实，无奈割肉出售。
2019年上半年，西府大院加上金府大院2个项目，让泰禾“回血”近100亿元。
卖房回款，主要体现在财报中的预收账款。2019年泰禾集团的预收账款接近500亿元，同比增长超33%，亦创下历史新高。
卖房“回血”后，泰禾的确在努力还债。据财报显示，截止2019年末，泰禾的短期借款为48.3亿元，同比减少近70%；长期借款为291亿元，同比减少近50%；应付债券余额为124亿元，同比减少44%。
泰禾集团的“自救”之路
然而，卖房回款的速度，终究是赶不上巨额债务到期的速度。
2020年4月22日，中国最高人民法院网披露，因子公司债务违约，泰禾集团董事长及其实际控制人黄其森，被列为失信被执行人，将泰禾的资金链危机彻底暴露。
泰禾集团紧急与西藏信托和解，7天后，黄其森的失信被执行人信息得以删除，但泰禾的危机却没有解除。
据泰禾集团披露，2020年到期的有息负债高达540.43 亿元，其中银行贷款 67.3亿元，信托贷款 252.7亿，资管贷款137.66亿元。
然而，截止2020年一季度末，泰禾的账面现金仅剩下55.53亿元，与即将到期的债务相比，可谓是杯水车薪。
对于债务逾期、信用评级被下调的泰禾而言，借新债还旧债的难度太高，且融资成本也非常高。
现如今，这家资产超2000亿的房地产巨头或许仅剩下一条路：引进战略投资者，进行债务重组。
5月13日，泰禾集团公告，控股股东泰禾投资正在筹划引入战略投资者事宜，相关交易可能涉及公司控制权的变更，本次拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务，涉及有权部门的事前审批。
据2019年财报显示，黄其森与其一致行动人联合控制泰禾集团62%的股权。意味着，为了引进战投，黄其森将放弃对泰禾集团的控制权。
有业内人士表示，现阶段寻求战略投资者，可以很大程度化解资金链压力。从体量来看，泰禾集团或成为第一家资产规模在2000亿以上，因流动性紧张而引入战投的房地产企业，目前引战谈判还在进行之中。
截止发稿，泰禾集团尚未披露引战计划的最新进展，仍存在较大的不确定性。
